WEG-News

Der Verwalter ist als Zustellungsbevoll-mächtigter der Wohnungseigentümer nur ausgeschlossen, wenn die konkrete Gefahr besteht, er werde die Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Das ist nicht allein schon dann der Fall, wenn es in dem Verfahren um die Verwalterbestellung geht.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Abberufung des Verwalters nicht schon deshalb verlangen, weil ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG hierfür besteht; den Wohnungseigen-tümern steht insoweit ein Beurteilungs-spielraum zu, der erst dann überschritten ist, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint.

Eine von ihrem Verwalter geschädigte Eigentümergemeinschaft hat bei Verschiebung von Geld von ihrem Konto auf das Konto einer anderen Eigentümer-gemeinschaft in der Regel keinen Rückgriffsanspruch gegen die begünstigte Gemeinschaft. Bei unberechtigten Überweisungen von Geldern einer Eigentümergemeinschaft durch deren Verwalter auf Konten einer anderen von ihm betreuten Gemeinschaft, hat die geschädigte Gemeinschaft in der Regel keine Rückerstattungsansprüche gegen die begünstigte Gemeinschaft.

Aus einer Ermächtigung in der Teilungser-klärung, dass der teilende Eigentümer an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte begründen kann, muss eindeutig hervor-gehen, auf welche Flächen sich die Befugnis bezieht. Die Formulierung der teilende Eigentümer sei befugt „Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sonder-nutzung“ zuzuordnen, lässt offen, auf welche Flächen des Gemeinschaftseigen-tums sich die Befugnis bezieht. Infolge der Begrenzung auf „Teile“ der Gartenflächen kann der Vorbehalt auch nicht als Befugnis verstanden werden, an sämtlichen Gartenflächen Sondernutzungsrechte zu begründen. Dem Bestimmtheitsgrundsatz wäre auch dann allerdings nur genügt, wenn zweifelsfrei feststünde, welche Teile des Gemeinschaftseigentums als Gartenflächen anzusehen sind.

Balkontüren stellen regelmäßig Gemein-schaftseigentum dar, dies gilt auch für die dazugehörigen Türschwellen, bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2011 ein Urteil des Oberlandesgerichts in Karlsruhe. Bei den Türschwellen handele es sich somit auch um Gemeinschaftseigen-tum.

Eine Sondervergütung des Verwalters für Bearbeitung eines Rechtsstreit gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht. Die Kosten für die Sonder-vergütung sind nicht ihr, sondern der WEG entstanden. Die WEG war aber nicht Partei des Rechtsstreits und ist daher nicht erstattungsberechtigt. Einen eventuellen Erstattungsanspruch der WEG gegen die beklagte Eigentümerin hätte die Verwal-terin im Rahmen ihrer Prozessstandschaft einklagen können. Das ist aber nicht geschehen.

Führt eine Wiederbestellung des Verwalters zu einer Bindungsdauer der Eigentümer von maximal fünf Jahren, so kann der WEG-Verwalter auch über ein Jahr vor Ablauf seiner Bestellung wiederbestellt werden. (Verwaltervertrag über 3 Jahre, Wiederbestellung für weitere 2 Jahre = insgesamt also nicht mehr als 5 Jahre.)

Eine Feuerversicherung gilt für das Gesamtgebäude. Somit entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Eigentümergemeinschaft den Einbau und die Wartung von Brandmeldegeräten per Beschluss regelt.

Der Verwalter ist zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung für die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, da die Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft in einem gegen diese gerichteten Vollsteckungsverfahren zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Aufgaben des Verwalters gehört, der insbesondere für die Bezahlung der an die Gemeinschaft gerichteten Rechnung zu sorgen hat.

In der Insolvenz eines Wohnungseigen-tümers ist die Wohnungseigentümer-gemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungs-berechtigt. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungs-titel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insol-venzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzung des Vorrechts gegeben sind. Im Insolvenz-verfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.

Im vorliegenden Fall hatte ein Verwalter bei einer Bodenöffnung umfassende Sanierungsarbeiten vergeben, nachdem bei der Öffnung festgestellt wurde, dass in einem Kellerraum Tonrohre gebrochen und z. T. zerdrückt waren. Auch war keine Isolierung des Kellermauerwerks mehr vorhanden. Ein anwesendes Unternehmen sah die Gefahr einer Fundamentunter-spülung und wurde an Ort und Stelle mit Sanierungsarbeiten beauftragt. Die Kosten i. H. v. ca. 17.000 Euro beglich der Verwalter aus Mitteln der WEG. Die WEG war der Ansicht, dass ein vorheriger Eigentümerbeschluss bei einer solch umfangreichen Beauftragung erforderlich gewesen wäre und verlangte Schaden-ersatz. Vor Gericht erhielt die WEG dem Grunde nach Recht. Nur bei einer dringenden Maßnahme wäre es zulässig gewesen, einen Werkvertrag namens der WEG abzuschließen. Ohne eine erforder-liche Notgeschäftsführung unterlag die Sache der alleinigen Entscheidungs-zuständigkeit der Eigentümerversammlung. Hier war die Sache nicht so dringend, als dass an Ort und Stelle eine umfassende Sanierung beauftragt werden musste. Schließlich bestand der Defekt bekanntermaßen bereits seit längerem, eine provisorische Schadensbehebung wäre daher zunächst ausreichend gewesen. Zu berücksichtigen war auch, dass es sich um ein altes Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf handelte. Auch hätte sich der Verwalter nicht durch die Angabe, es drohe eine Fundamentunterspülung zur Auftragsvergabe verleiten dürfen, sondern zunächst sachverständigen Rat einholen müssen. Somit hatte sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und seine Pflichten verletzt. Daher ist der WEG der gesamte entstandene Schaden zu ersetzen (u. a. der gesamte Werklohn). Hierauf anzurechnen sind die Leistungen, die die WEG erhalten hat und die die Eigentümer zwingend sofort hätten beschließen müssen.

Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen.

Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als "Wohnungseigen-tumssache", darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständig ist.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate. Bei der Gesamterneuerung der Zentral-heizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sonderei-gentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind.

Ein Beschluss über die Entziehung von Wohnungseigentum kann angefochten werden, wenn vorher keine Abmahnung erfolgte. Selbst wenn eine Abmahnung ausgesprochen wurde, ist deren Berech-tigung gerichtlich zu prüfen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich. Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft gerichtlich angefochten. Darin wurde er verpflichtet, seine Wohnung zu veräußern. Der Eigentümer hielt diesen Beschluss über die Entziehung seiner Wohnung für rechts-widrig, weil er zuvor nicht von der Eigen-tümergemeinschaft abgemahnt worden war. Der BGH stellte klar, dass die Entziehung von Wohneigentum einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraussetzt, gemäß § 18 Abs. 3 Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG). Dieser bewirkt jedoch nicht die Entziehung des Wohnungs-eigentums, sondern es ist zusätzlich eine Entziehungsklage der Eigentümergemein-schaft erforderlich. Vor dem Entziehungs-beschluss muss die Eigentümergemein-schaft zudem regelmäßig den betroffenen Wohnungseigentümer wegen eines Vergehens abmahnen. Nicht erforderlich ist die Abmahnung nur ausnahmsweise dann, wenn sie keine Aussicht auf Erfolg bietet. Der BGH hat den Rechtstreit schließlich an das vorinstanzliche Gericht zurückver-wiesen. Dieses muss nun prüfen, ob dem Entziehungsbeschluss eine rechtmäßige Abmahnung vorausgegangen war.

Unterschreibt ein Wohnungseigentümer, der dem Beirat angehört, ein Versamm-lungsprotokoll mit der Funktionsbezeich-nung "Beirat", kann hierin auch eine Unterzeichnung in der Funktion "Wohnungs-eigentümer" liegen. Das Grundbuchamt hat u. a. bemängelt, dass das Protokoll gem. § 24 Abs. 6 WEG auch von einem Wohnungs-eigentümer hätte unterschrieben sein müssen. Selbst wenn die Beiräte, die das Protokoll unterschrieben haben, Wohnungs-eigentümer seien, sei diesem Erfordernis nicht genügt. Die Unterschrift eines Eigentümers mit der Funktionsbezeichnung "Beirat" genüge nicht. Das OLG Hamm folgt dem nicht. Angesichts der Funktion derUnterschriften, die Richtigkeit des Protokollinhalts zu gewährleisten, ist nicht ersichtlich, wieso die Beifügungeiner Funktionsbezeichung der Gewährsüber-nahme "als Miteigentümer" entgegen stehen sollte. Denn unstreitig kann der Sache nach auch ein Beiratsmitglied als "weiterer Miteigentümer" unterstreichen.

Ein in der Teilungserklärung als „Hobbyraum“ ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.

Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 IV WEG die Abberufung eines untaug-lichen Verwalters und die Bestellung eines tauglichen Verwalters verlangen. Ein Notverwalter kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 III WEG a.F. nicht mehr von Amts wegen bestellt, wohl aber kann eine einstweilige Regelung weiterhin beantragt und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden.

Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung der Eigentümerver-sammlung verlangen, wenn sachliche Gründe für deren Behandlung sprechen. Allerdings darf die Ladungsfrist noch nicht abgelaufen sein.

Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungs-maßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligten, wenn der zugrunde liegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist und die Arbeiten bereits durchgeführt worden sind.

Ein Wohnungseigentümer kann eine im Rahmen einer Anfechtungsklage rechtzeitig eingereichte Eigentümerliste in einzelnen Punkten auch noch korrigieren, wenn der späteste Zeitpunkt für deren Vorlage verstrichen ist.

Das Recht eines Wohnungseigentümers, die Jahresabrechnung anzufechten, hängt nicht davon ab, dass er durch den gerügten Fehler erheblich belastet wird. Ein Wohnungseigentümer kann die Beschlüsse über die Jahresabrechnung auch dann anfechten, wenn sich der (angebliche) Fehler nur geringfügig zu seinen Lasten auswirkt. Die Beschlussanfechtung dient nicht nur seinem eigenen persönlichen Interesse, sondern dem Interesse der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer an einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen. Nach §16 Abs. 3 WEG ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, den Umlageschlüssel der in der Vorschrift genannten Betriebs- und Verwaltungskosten für die Zukunft zu ändern. Die gewählte Neuregelung muss allerdings den Grundsätzen einer ord-nungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Rückwirkungen auf bereits abgeschlossene Zeiträume, sind in der Regel unzulässig.

Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschluss-fassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden.

Ein Gesellschafterwechsel bei einer GbR, die Wohnungseigentum hat, ist keine zustimmungspflichtige Veräußerung des Wohnungseigentums.

Bei der Beschlussanfechtung muss der Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen. Dass die Konkretisierung der Beklagten nicht schon mit Klageerhebung, sondern erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlungen erfolgen muss, ändert hieran nichts. Grundsätzlich müssen die beklagten schon bei Klageerhebung mit Namen und vollständiger Anschrift bezeichnet werden. Für die Beschlussanfechtungsklage verschiebt § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG den Zeitpunkt, bis zu dem alle Beklagten namentlich benannt sein müssen, auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Diese Verschiebung mildert aber nicht die Anforderung, die an die Bezeichnung der Beklagten zu stellen sind. Hierzu zählt auch die ladungsfähige Anschrift.

In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Ge-meinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelab- rechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungs-schlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt. Steht ein Ersatz-anspruch gegen einen Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel abweichende Kostenver-teilung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht

Nimmt der Verwalter zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten eigenmächtig einen Kredit im eigenen Namen auf, so kann er von der Gemeinschaft Freistellung von seinen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank jedenfalls dann nicht verlangen, wenn die Wohnungseigentümer von einem weit geringeren Instandsetzungsvolumen ausgingen.

Bei der Frage, ob eine bauliche Veränder-ung oder eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der „Moderni-sierung“ großzügig zu handhaben. Im Zweifel für die Modernisierung. Hintergrund: Die Mitglieder einer WEG streiten um die Wirksamkeit von Beschlüssen zu Baumaßnahmen an Schornsteinen. Die Anlage besteht aus mehreren Reihenhäusern. 1999 hatten die Eigentümer einstimmig beschlossen, die Schornsteine in den Häusern zu verschlies-sen und die zugehörigen Dachleitern abzureißen. Anlass war eine Heizungsum-stellung. Nachdem einige Jahre später mehrere Eigentümer ihre Schornsteine zum Anschluss eines Kamins wieder in Betrieb nehmen wollten, beschloss die Eigentümer-versammlung im Juli 2007, den Schorn-stein-Beschluss von 1999 aufzuheben. Ferner beschloss die Versammlung, dass die Eigentümer die Schornsteine wieder zur Nutzung öffnen können, wobei zu jeder Einzelmaßnahme die Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich sein soll. Die Kosten sollen die jeweiligen Schornstein-Nutzer tragen. Den Beschlüs-sen stimmten 7 der 8 anwesenden Eigentümer zu. Ein Eigentümer ficht die Beschlüsse an. Er meint, es handle sich bei der Wiederinbetriebnahme der Schorn-steine um eine bauliche Veränderung, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssten. Entscheidung: Die Anfechtung der Beschlüsse bleibt erfolglos. Die Zustim-mung sämtlicher Eigentümer war nicht erforderlich. Die gestattete Wiederher-stellung der Schornsteine ist eine Bauliche Veränderung, die die Wohnungseigentümer als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB mit der hier erreichten qualifizierten Mehrheit nach § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG beschließen konnten.

Da Verzögerungen bei Gericht hinsichtlich der Zustellung einer Anfechtungsklage an die beklagten Wohnungseigentümer nicht dem Kläger anzulasten sind, kann die Zustellung auch viele Monate nach der Eigentümerversammlung noch die einmonatige Klagefrist wahren. Es ist lediglich erforderlich, dass der anfechtende Eigentümer die Klage innerhalb der Monatsfrist eingereicht hat. Sofern die Zustellung „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO erfolgt, ist es unschädlich, wenn die Zustellung erst Monate nach der Eigen-tümerversammlung erfolgt. Ist also die verzögerte Zustellung nicht dem Kläger anzulasten, weil dieser alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung getan hat, ist die Klagefrist als gewahrt anzusehen.

Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch darauf, dass ihm der Verwalter Kopien übersendet.

Der Verwalter ist grundsätzlich berechtigt und gehalten, von Vertretern der Eigen-tümer in der Eigentümerversammlung einen schriftlichen Vertretungsnachweis zu verlangen. Im Einzelfall kann die Frage nach einer Vollmacht aber pflichtwidrig sein, z.B. wenn der Verwalter weiß, dass es eine Vollmacht gibt (GbR).

Die in § 46 I 2 WEG geregelte Klagefrist wird auch durch eine innerhalb dieser Frist gegen die Wohnungseigentümerge-meinschaft erhobene Klage gewahrt, sofern die Voraussetzung des § 44 I 1 WEG erfüllt sind und der Übergang zu einer Klage gegen die Übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlungen erfolgt.

Es ist zulässig, wenn die WEG einen Beschluss fasst, nach dem an den Fenstern der Wohnungen Transparente nur nach vorheriger Zustimmung der Eigen-tümerversammlung angebracht werden dürfen. Im vorliegenden Fall hatte ein Eigentümer in den Fenstern seiner Wohnung verschiedene Transparente angebracht, die von außen lesbar waren (u.a. war zu lesen:“Hier Baupfusch – Musterhaus zu besichtigen…“, „Bauträger-Mafia“, „Heuschrecke (hinterließ) in Betrugsabsicht eine nicht gebrauchsfähige Schrott-Immobilie“, Bezichtigung der WEG als untätig u.a.).

Wenn ein Wohnungseigentümer Stellplätze vermietet, die Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft darstellen, ist er verpflichtet, die erhaltene Miete gekürzt um seinen Eigenanteil herauszugeben. Dies entschied das Oberlandesgericht in München im Jahr 2011. In einer Wohnei-gentumsanlage befanden sich Pkw-Stellplätze, welche Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft darstellen. Ein Wohnungs-eigentümer vermietete drei dieser Stellplätze ohne vorher die Zustimmung der Gemeinschaft einzuholen. Einige Zeit später forderte ihn einer der übrigen Wohnungseigentümer zur Herausgabe der inzwischen erzielten Mieteinnahmen auf. Da der vermietende Wohnungseigentümer dies verweigerte, reichte der den Anspruch geltend machende Wohnungseigentümer Klage ein. Das Münchener Gericht entschied zu Lasten des verklagten Wohnungseigentümers. Dieser musste die eingenommene Miete, gekürzt um seinen Anteil an den Ein-nahmen, an die Eigentümergemeinschaft ausbezahlen. Die Vermietung von Räumen und Flächen, die im Gemeinschaftseigen-tum stehen, stellt eine der Gemeinschaft der Eigentümer allein zustehende Verwaltungsmaßnahme dar. Der verklagte Wohnungseigentümer musste dies wissen. Er wusste auch, dass er zur Vermietung nicht berechtigt war, weil eine Zustimmung der Gemeinschaft nicht vorlag. Er hatte deshalb mit der Vermietung der Stellplätze rechtswidrig ein fremdes Geschäft getätigt.

Die Klage des Sondereigentümers der Wohnung richtet sich auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen den Sondereigentümer der Räume, in denen sich die Gaststätte befindet. Das Sondereigentum gibt eine Rechtsposition, die Schutz vor Beeinträch-tigungen von außen gibt (§ 13 Abs. 1 WEG). Deshalb kann ein Sondereigentümer mittels einer öffentlich-rechtlichen Nachbarklage solche Beeinträchtigungen abwehren, die ihre rechtliche Grundlage in einer einem außerhalb der Eigentümer-gemeinschaft stehenden Dritten erteilten behördlichen Genehmigung haben. Inner-halb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein und desselben Grundstücks bestehen solche öffentlich-rechtlichen Nachbar-schaftsansprüche nicht. Das Sonder-eigentum schließt öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer ein- und desselben Grundstücks grundsätzlich aus.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied im Dezember 2010 in einem wichtigen Urteil, dass auch eine Mehrbelastung eines Woh-nungseigentümers in Höhe von 70% keinen Anspruch auf Umstellung des Verteiler-schlüssels begründet. Zuvor war in einer Eigentümergemeinschaft Streit darüber entstanden, ob eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels erforderlich ist. Entsprechend der Gemeinschaftsordnung wurden bisher die Kosten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf die einzelnen Mitglieder umgelegt. Ein Eigen-tümer eines Büros mit Tiefgaragenplatz forderte aber die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung dazu auf, den Verteilerschlüssel so abzuändern, dass zukünftig die Kosten entsprechend der Flächenanteile berechnet werden. Die Fläche seines Teileigentums betrug nur 10% der Gesamtfläche der Anlage. Die bisher praktizierte Kostenverteilung ergab für den betroffenen Eigentümer eine Mehrbelastung von 70% gegenüber einer Kostenverteilung entsprechend seines Flächenanteils. Da die Eigentümerge-meinschaft den Antrag des Eigentümers ablehnte, reichte dieser Klage ein. Der BGH lehnte eine Abänderung der Kostenver-teilung ab. Einzelne Eigentümer können eine andere Kostenverteilung nur dann durchsetzen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung ungerecht und unzu-mutbar ist. Dies setzt nach neuerer Recht-sprechung voraus, dass die bisher prakti-zierte Kostenverteilung gegenüber der gewünschten Verteilung eine Mehrbe-lastung von mindestens 25% ausmacht. Diese Grenze war hier mit 70% deutlich überschritten. Eine so hohe Mehrbelastung rechtfertigt aber nicht automatisch einen Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf eine Abänderung der Kostenverteilung. Entscheidend ist auch, ob die anderen Eigentümer der Gemeinschaft auf eine Fortgeltung des bisher geltenden Schlüssels vertrauen dürfen. Letztendlich kommt es auch darauf an, ob die einzelnen Anteile an den Gesamtkosten in einem angemes-senen Verhältnis zu den Kosten stehen, die die jeweilige Eigentumseinheit verursacht. Danach ist nicht die Größe einer Wohn- oder Teileigentumseinheit entschied sondern die Art der Nutzung. Denn Publikumsverkehr bei beruflich genutzten Eigentumseinheiten verursacht mitunter höhere Kosten. Deshalb ist eine Kosten-verteilung nach Fläche anstelle einer Verteilung nach MEA nur dann gerecht, wenn beruflich genutzte Eigentums-einheiten nicht mehr Kosten verursachen als Wohneinheiten. Genau dies konnte im entschiedenen Rechtstreit aber nicht zugunsten des klagenden Eigentümers angenommen werden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, die Löschung einer zu Gunsten der Wohnungseigentümer bestellten Grunddienstbarkeit zu bewilligen.

Nach einer Insolvenzeröffnung handelt es sich bei fällig werdenden Hausgeldfor-derungen um Verbindlichkeiten, die grundsätzlich gegen den Insolvenzver-walter eingeklagt werden können. Eine Eigentümergemeinschaft hatte rück-ständige Hausgeldforderungen gegen den Insolvenzverwalter eines Wohnungsei-gentümers verklagt. Der Insolvenzverwal-ter machte geltend, dass es sich bei den Hausgeldforderungen um Insolvenzfor-derung handele, die nur zum Teil, entsprechend der Insolvenzqoute, von ihm zu zahlen seien. Der Insolvenzverwalter verlangte hingegen von der Eigentümer-gemeinschaft die Auszahlung der Mieten, die diese von dem Mieter des Insolventen Wohnungseigentümers erhalten hatte. Das Amtsgericht gab der Eigentümergemein-schaft Recht. Es befand, dass die fällig gewordenen Hausgelder keine Insolvenzforderungen sind und somit ungekürzt vom Insolvenzverwalter zu zahlen waren. Soweit der Mieter die Mieten statt an den Insolvenzverwalter direkt an die Eigentümergemeinschaft gezahlt hatte, lehnte das Gericht einen Rückerstattungs-anspruch des Insolvenzverwalters ab. Der Mieter wollte lediglich seine Mietschulden tilgen und nicht etwa die Hausgeldver-bindlichkeiten des insolventen Eigentümers. Dennoch lag keine Zahlung fremder Schulden vor und aus diesem Grund war ein Durchgriffsanspruch des Insolvenzverwalters nicht gegeben.

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgeldes in Verzug, darf ihm die Eigentümergemeinschaft die Stromversorgung abstellen. So entschied das Landgericht München im November 2010. Zuvor hatte eine Eigentümer-gemeinschaft auf einer Versammlung den Beschluss gefasst, gegen einen Wohnungs-eigentümer, der seit Monaten mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug war, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hiervon sollte auch die Stromzufuhr zu der Eigentumswohnung betroffen sein. Den Strom bezog der betroffene Eigentümer jedoch selbst vom Stromversorger und zahlte auch an diesen direkt. Nach Ansicht des Münchener Gerichts war die Strom-zufuhr zur Wohnung des säumigen Eigentümers durfte davon erfasst werden, obwohl der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezog. Denn die Stromlieferung erfolgte über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage – eine Leistung der Eigentümergemeinschaft. Diese besteht darin, dass für das Hausgeld der Gemein-schaftsmitglieder die Gemeinschafts-leitungen für die Energieversorgung zur Verfügung gestellt werden. Diese eigene Leistung durfte die Eigentümergemein-schaft bis zur vollständigen Zahlung des ausstehenden Hausgeldes einstellen; und dies unabhängig davon, dass der Eigen-tümer direkt mit dem Stromversorger abrechnete. Fazit: Eine Versorgungssperre gegen einen säumigen Wohnungseigen-tümer darf auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der Eigentümer seinen Strom direkt vom Versorger bezieht; vorausgesetzt, seine Wohnung wird über eine Leitung, die im Gemeinschafts-eigentum steht, versorgt.

Im vorliegenden Fall gab die Gemein-schaftsordnung vor, dass WEG-Beschlüsse in ein Beschlussbuch eingetragen werden müssen, damit diese gültig werden. Dennoch bedeutet eine Nichteintragung nicht zwingend die Nichtigkeit des Beschlusses. Wurde die Eintragung versäumt, so kann der Beschluss lediglich angefochten werden. Für die Anfechtung sind entsprechenden Fristen und Formvor-schriften einzuhalten.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Umzugskostenpauschale per Beschluss einführen, entschied der BGH Anfang Oktober 2010. Die Pauschale darf aber nicht zu hoch sein und muss gleichermaßen wirken. Vorgefallen war dies: in einer Eigentümergemeinschaft vermietete ein Wohnungseigentümer regelmäßig seine Eigentumswohnung an Touristen und Saisonarbeiter. Aus diesem Grund kam es in seinen fünf Wohnungen zu ungefähr 100 Mieterwechsel im Jahr. Die Gemeinschaft beschloss deshalb auf einer Eigentümerversammlung, dass jeder Wohnungseigentümer in jedem Fall eines Mieterwechsels eine Kostenpauschale von 50 Euro zahlen muss. Der häufig die Mieter wechselnde Eigentümer reichte gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Mit Erfolg! Der BGH stellte fest, dass der Beschluss über eine Umzugspauschale rechtswidrig ist. Eine Eigentümerge-meinschaft kann zwar grundsätzlich eine solche Pauschale wirksam beschließen. Ein solcher Beschluss entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Pauschale angemessen ist. Die Höhe der Pauschale von 50 Euro war im durch das Karlsruher Bundesgericht beurteilten Fall zwar angemessen. Allerdings war der Beschluss auf befristete Mietverhältnisse beschränkt und sollte nicht für Umzüge der Eigentümer selbst gelten. Damit stellte diese Regelung eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von Wohnungsei-gentümern dar, die an Dritte vermieten. Denn die von dem Beschluss ausgenom-menen Umzüge von Wohnungseigentümern führen zu keiner geringeren Belastung des Gemeinschaftseigentums.

Sieht die Teilungserklärung für Teileigen-tumseinheit in einer Wohnanlage den Betrieb eines Gewerbes ohne jede Einschränkung vor, ist auch eine Spielothek zulässig.

Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so übt er das Stimmrecht der Miteigentümer aus. Der Verwalter ist deshalb nicht gehindert, an der Beschlussfassung mitzuwirken. Dies stellte das Oberlandesgericht München im September 2010 fest. Im November 2006 beschloss eine Eigentümergemeinschaft, das Vertragsverhältnis mit dem Hausver-walter ab Dezember 2006 aufzulösen. Der Verwalter verfügte für die diesbezüglich anberaumte Eigentümerversammlung über Stimmrechtsvollmachten mehrerer nicht anwesender Wohnungseigentümer. Dennoch wurde er von der Beschluss-fassung ausgeschlossen. Antragsgemäß wurde die Abberufung des Verwalters beschlossen. Dieser erhob fristgemäß Anfechtungsklage gegen den Beschluss. Die Klage hatte Erfolg: der Beschluss über die Abberufung war rechtswidrig, weil der Verwalter trotz seiner Stimmrechtsbevoll-mächtigung aus der Versammlung entfernt worden war. Denn dadurch waren die Stimmrechte der vertretenen Wohnungs-eigentümer unzulässig beschnitten worden.

Nimmt ein Verwalter ohne bevollmäch-tigenden Beschluss für eine Eigentümer-gemeinschaft einen Kredit auf, kann er nur dann eine Erstattung durch die Gemein-schaft verlangen, wenn die Kreditaufnahme deren Interessen entspricht. Dies entschied das Landgericht Köln im August 2010. Eine Eigentümergemeinschaft beschloss die Teil-sanierung einer Kelleraußenwand, deren Kosten auf etwa 4.00 Euro geschätzt wurden. Nach Freilegung der Wand teilte der Bauunternehmer dem Hausverwalter mit, dass sich die Kosten tatsächlich auf 8.000 bis 10.000 Euro erhöhen werden. Der Verwalter gab die Sanierung in Auftrag und informierte die Eigentümergemein-schaft am nächsten Tag schriftlich über die Mehrkosten. Nach Abschluss der Sanierung wurden jedoch Kosten von über 18.000 Euro berechnet. Diese glich der Verwalter durch Überziehung eines im eigenen Namen für die Eigentümergemeinschaft geführten Kontos aus. Später verklagte er die Gemeinschaft auf Freistellung von den Verbindlichkeiten, da er der Ansicht war, dass der Sanierungsbeschluss auch die Erweiterung des Auftrags abdeckte. Das Abwarten auf einen weiteren Beschluss der Eigentümergemeinschaft war nicht möglich gewesen, so der Verwalter, da durch die freigelegte Wand ungehindert Wasser in eine Souterrainwohnung hätte fließen können. Das Kölner Landgericht entschied zu Ungunsten des klageführenden Verwalters. Das Gericht stellte zunächst klar, dass für Kreditaufnahmen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung die einzelnen Wohnungseigentümer haften und nicht die Eigentümergemeinschaft. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht eine Kreditaufnahme ohne legitimierenden Beschluss aber nur, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen für 3 Monate nicht übersteigt. Der Verwalter konnte die Befreiung von den Verbind-lichkeiten auch nicht als Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen, da er nicht davon ausgehen konnte, dass die Auftragserwei-terung dem Interesse und mutmaßlichen Willen der Eigentümer entsprach. Die entstandenen Kosten standen nicht mehr im Verhältnis zum erstrebten Erfolg. An einer Maßnahme zum Preis von mehr als 18.000 Euro hatten die Eigentümer erkennbar kein Interesse. Ebenso wenig war Eilbedürftigkeit gegeben, denn die Schäden, die der Verwalter für den Fall einer Verzögerung prophezeite, hätte lediglich Sondereigentum betroffen.

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaftsbezogener Gewährleis-tungsrechte wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich gezogen, ist der einzelne Wohnungseigentümer jedenfalls dann nicht gehindert dem Veräußerer eine Frist zur Mängelbeseitigung mit Ableh-nungsandrohung zu setzen, wenn die Fristgebundene Aufforderung zur Mängel-beseitigung mit den Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht kollidiert. Führt die Wohnungseigentümer-gemeinschaft, die die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleis-tungsansprüche wegen Mängel an der Bausubstanz des Gemeinschafteigentums an sich gezogen hat, Verhandlungen mit dem Veräußerer über die Beseitigung der Mängel, wird dadurch die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gehemmt. Soweit eine gesonderte Ermächtigung nicht besteht, hemmt diese Verhandlung nicht die Verjährung der Ansprüche, die den Wohnungseigentümern nach Ablauf einer von ihnen mit Ablehnungsandrohung gesetzten Frist entstehen. Ein Beruf-ungsgericht muss grundsätzlich keinen Hinweis darauf erteilen, dass es von der Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts abweichen will, wenn die dem angefochtenen Urteil zugrunde liegende Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts als zentraler Streitpunkt zur Überprüfung durch das Berufungsgericht gestellt wird und die betroffene Partei deshalb von der Entscheidung des Berufungsgerichts nicht überrascht wird.

Wenn Wohnungseigentümer den Kosten-verteilungsschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern wollen, reicht es nicht aus, nur eine Jahresabrechnung oder nur einen Wirtschaftsplan auf Grundlage des neuen Verteilungsschlüssels zu beschließen. Ohnehin kann ein Kostenver-teilungsschlßssel nicht rßckwirkend abgeändert werden, wie der Bundesge-richtshof (BGH) beschloss. Im Juli 2007 hatte eine Eigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung die Jahresab-rechnung 2006 und den Wirtschaftsplan 2007 per Beschluss genehmigt. Die Kostenposition Instandhaltungsrücklage, Hausmeisterkosten, Versicherungskosten und Verwalterhonorar wurden jedoch in der Abrechnung und dem Wirtschaftsplan nach einem neuen Schlüssel verteilt. Diese Kostenverteilung war so jedoch nicht in der Teilungserklärung vorgesehen. Der Wirt-schaftsplan sollte außerdem rückwirkend, bereits ab Januar 2007, gelten. Ein Woh-nungseigentümer focht diese Beschlüsse an. Mit Erfolg! Der BGH entschied, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwal-tung entsprechen und somit rechtswidrig sind. Zwar können Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 des Wohnungseigen-tumsgesetztes (WEG) den Kostenvertei-lungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern und zwar auch rückwirkend. Eine rückwirkende Änderung entspricht aber in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwal-tung. Die einzelnen Wohnungseigentümer dürfen darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilerschlüssels angefallenen Kosten nach dem bisherigen Schlüssel umgelegt werden. Nur im Ausnahmefall, beispielsweise wenn der bisherige Schlüssel zu grob unbilligen Ergebnissen führte, darf eine rückwirkende Änderung erfolgen. Weiterhin ist der Beschluss nichtig, wenn der Wirtschaftsplan für die Instand-haltungsrücklage einen anderen Verteilerschlüssel als die Teilungserklärung vorsieht. Aus dem Beschluss ging zudem nicht ausdrücklich hervor, dass der ursprünglich von der Teilungserklärung vorgegebene Schlüssel geändert werden sollte. Derart weitreich-ende Änderungen müssen aber erkennbar durchgeführt werden.

Hat der Verwalter die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Zustim-mung zur Veräußerung eines Wohnungs-eigentums erteilt und ist diese im Grund-buch vollzogen worden, so bedarf die Eigentumsübertragung zur Rückabwicklung des Kaufvertrages nach wirksamer Anfechtung bzw. aufgrund Rücktritts oder der Geltendmachung des großen Schadensersatzes keiner erneuten Zustimmung.

Wohnungseigentümer sind nicht befugt, mehrheitlich über die Installation und Wartung von Rauchmeldern in den einzelnen Wohnungen zu entscheiden. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Will die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eines ihrer Mitglieder Beitragsfor-derungen gerichtlich geltend machen, kann ihr Prozesskostenhilfe bewilligt werden; diese Rechtsverfolgung liegt jedenfalls dann im allgemeinen Interesse, wenn weder die Gemeinschaft noch sämtliche Mitglieder die Kosten aufbringen können.

Schadenersatz am Sondereigentum, der ohne feststellbares Verschulden der Eigentümergemeinschaft verursacht wurde, muss von der Gemeinschaft nur ausnahms-weise ersetzt werden, stellte das Landge-richt Itzehoe in diesem Sommer klar. Im vorliegenden Fall hatte eine schadhafte Außenmauer der Wohnanlage Schäden in einer Eigentumswohnung verursacht. Aus diesem Grund verklagte der betroffene Eigentümer die Eigentümergemeinschaft auf Schadensersatz. Die Gemeinschaft der Eigentümer war jedoch lediglich gewillt, den Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen.Die Klage des Eigentümers hatte keinen Erfolg. Die Richter in Itzehoe kamen zu dem Ergebnis, dass der Eigen-tümer nicht eine Anspruchsgrundlage verfügt. Ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 14 Nr. 4 Wohnungseigentums-gesetz (WEG) setzt voraus, dass der Schaden des Wohnungseigentümers durch eine Instandsetzung des Gemeinschafts-eigentums entstanden ist. Nur in diesem Fall hätte die Eigentümergemeinschaft den Schaden ohne feststellbares Verschulden ersetzen müssen. Alle weiteren in Betracht kommenden gesetzlichen Anspruchs-grundlagen setzen ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft an dem entstandenen Schaden voraus. Ein Verschulden konnte der klagende Eigentümer der Gemeinschaft aber nicht nachweisen.

Das Oberlandesgericht Hamm stellte fest, dass eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einer Eigentumswohnung nur dann für die Eintragung des Eigentums-wechsels ausreicht, wenn seine Verwal-terstellung bis zum nach § 878 BGB maßgeblichen Zeitpunkt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt abgelaufen, muss außerdem die Zustimmung des neu bestellten Verwalters nachgewiesen werden.

In einem kürzlich vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um die Frage, wer im Rahmen der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung Entsorgungs-gebühren in welcher Höhe zu tragen hat. Es war strittig, ob ein Entsorgungsbetrieb in Nordrhein-Westfalen die gesamten für die Wohnanlage angefallenen Entsorgungs-gebühren gegen einzelne Wohnungs-eigentümer geltend machen kann oder nur den Anteil, der entsprechend deren Miteigentumsanteile auf den Wohnungs-eigentümer entfällt, dessen Eigentums-wohnung zwangsversteigert wird. Der BGH entschied auf Grundlage des Kommunalab-gabegesetzes für Nordrhein-Westfalen (KAG-NW), dass jeder einzelne Wohnungs-eigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet werden darf. Landesgesetz-geber dürfen sich aber auch am Wohnungseigentumsgesetz (WEG) orientieren und für einzelne Wohnungs-eigentümer lediglich eine teilweise Haftung anordnen (§ 10 Abs. 8 Satz 1). Das KAG-NW begründet hingegen in § 6 Abs. 5 eine auf den einzelnen Wohnungseigentümern ruhende öffentliche Last in Höhe der für das gesamte Grundstück entstandenen Benutzungsgebühren.

Dass die Anwesenheit einer Person, die nicht Eigentümer ist, in einer Eigentümer-versammlung per Beschluss und auch stillschweigend gestattet werden kann, entschied das LG Karlsruhe im Mai 2010. Eine Versammlung von Wohnungseigen-tümern ist grundsätzlich nicht öffentlich. Im Einzelfall darf aber eine Person, die nicht Eigentümer ist, zur Beratung hinzugezogen werden. Die Mehrheit der Wohnungseigen-tümer kann die Teilnahme per Geschäfts-ordnungsbeschluss genehmigen. Beanstan-det später ein Wohnungseigentümer die Anwesenheit des Dritten und schweigen die anderen Eigentümer auf diesen Einwand, ist es so zu verstehen, dass sie die Anwesenheit des Dritten mehrheitlich billigen. Ein Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit einer Eigentümer-versammlung liegt dann nicht vor.

Eine WEG, die auf einem benachbarten Grundstück ein Heizwerk betreibt und hiermit das gemeinschaftliche Eigentum mit Heizenergie versorgt, kann als Eigen-tümerin dieses Grundstück in das Grund-buch eingetragen werden. Der Grund-stückserwerb liegt aufgrund der engen wirtschaftlichen Beziehung in diesem Fall im Rahmen der Verwaltung des gemein-schaftlichen Eigentums – obwohl der Eigentumserwerb über den Räumlichen Bereich der eigenen Anlage hinausgreift.

Stehen einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Parkplätzen zu, die er treuhänderisch für den aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschiedenen Bauträger verwaltet, sind die sich aus dem Treuhandverhältnis ergebenden Ansprüche des Bauträgers grundsätzlich pfändbar.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth sprach einem Wohnungseigentümer Recht zu, der mehrere Beschlüsse einer im Sommer 2007 durchgeführten Eigentümerver-sammlung angefochten hatte. Da er mit der Zahlung des Hausgeldes in Verzug war, hatte die Eigentümerversammlung unter dem Tagesordnungspunkt 1 den Ausschuss des Eigentümers von der Versammlung beschlossen. In § 10 der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft war bestimmt, dass Eigentümer, die mit einer Zahlung von Hausgeldbeiträgen länger als einen Monat in Verzug sind, nicht an der Eigentümerver-sammlung teilnehmen und über Beschlüsse abstimmen dürfen. Das Nürnberger Land-gericht urteilte jedoch, dass die Klausel in § 10 der Teilungserklärung rechtswidrig und deshalb nichtig ist. Das Recht zur Teilnah-me an einer Eigentümerversammlung darf einem Wohnungseigentümer für den Fall, dass er mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, nicht entzogen werden. Denn ein Wohnungseigentümer verliert dadurch, dass ihm das Recht zur Teilnahme an Versammlungen und Abstimmungen entzogen wird, sämtliche Kontroll- und Mitwirkmüglichkeiten. Hierin sah das Gericht eine unzulässige Verletzung des Artikels 14 des Grundgesetzes: der Wohnungseigentümer wurde durch die streitgegenständliche Klausel in seinen Rechten als Eigentümer beschnitten.

Dass ein Hausverwalter die Immobilien-eigentümer bei einer förderungsfähigen Baumaßnahme auf eine finanzielle Förderung in Form einer Investitionszulage hinweisen muss, entschied das Ober-landesgericht in Frankfurt im März 2010. Diese Feststellung traf das Frankfurter Gericht in einem Rechtsstreit, in dem einem Geschäftsführer einer Hausverwal-tungsgesellschaft eine Pflichtverletzung vorgeworfen wurde. Eine Hausverwaltungs-gesellschaft hatte eine Wohnanlage seit 1999 sanieren lassen. Im Jahr 2001 wurde ein neuer Geschäftsführer ernannt, der es angeblich versäumte, die Anträge für eine Investitionszulage für die Jahre 2000 und 2001 zu stellen. Die Gesellschaft machte deshalb Schadensersatz in Höhe von 27.800 Euro geltend. Die Klage der Gesell-schaft auf Schadensersatz wurde abge-wiesen. Der neue Geschäftsführer hatte nicht gegen die Pflichten eines Geschäfts-führers verstoßen. Die Finanzierung der Sanierung war bereits vor der Bestellung des neuen Geschäftsführers abgeschlos-sen, so dass dieser nicht verpflichtet war, mögliche finanzielle Förderungen herbei-zuführen. Außerdem wäre es eine Aufgabe des ehemaligen Geschäftsführers gewesen, die fördermöglichkeiten den Eigentümern mitzuteilen und die Förderanträge zu stellen.

Im zu entscheidenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig beschlossen, dass eine 7 Meter hohe Thujenhecke, die sich auf einer Sondernutzungsfläche befand, auf die niedrigst mögliche Höhe zurückzuschneiden ist. Der betroffene Eigentümer vertrat die Auffassung, er müsse dies nur dulden, sei aber nicht verpflichtet, selbst Hand anzulegen da die Hecke mit Erwerb der Wohnung übernommen wurde. Nach Ansicht des BGH ist aber auch der Zustandsstörer (also der betroffene Eigentümer) verpflichtet, selbst aktiv zu werden, wenn er tatsächlich und rechtlich in der Lage ist die Störung zu beseitigen und die Störung durch seinen maßge-benden Willen zumindest aufrechterhalten wird. Dies war hier der Fall, so dass der Zustandsstörer zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet war.

Wenn ein Beiratsvorsitzender eine Eigen-tümerversammlung leitet, muss das Ver-sammlungsprotokoll von ihm nur einmal unterschrieben werden. Lediglich die Unterschrift eines weiteren Wohnungsei-gentümers ist zusätzlich erforderlich. So Entschied das Oberlandesgericht in Düsseldorf im Februar 2010. Laut Teilungserklärung einer Eigentümer-gemeinschaft ist für den Verkauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungs-eigentumsgesetz (WEG) erforderlich. Als Nachweis für die Bestellung zum Verwalter soll die Vorlage einer Kopie des Bestel-lungsbeschlusses genügen, wenn die darauf befindlichen Unterschriften öffentlich beglaubigt sind. Im vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedenen Rechtsstreit war das Protokoll der Eigentümerversammlung, in welcher der Verwalter seinerzeit bestellt wurde, vom Beiratsvorsitzenden, der damals die Versammlung leitete und einem weiteren Eigentümer unterschrieben worden. Das zuständige Grundbuchamt, welches das Eigentum an einer verkauften Wohnung umschreiben sollte, war der Ansicht, dass das Protokoll noch von einem weiteren Eigentümer hätte unterschrieben werden müssen. Das Düsseldorfer Gericht entschied jedoch, dass das Protokoll gemäß § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG lediglich vom Vorsitzenden der Versammlung und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben ist. Wenn ein Verwaltungs-beirat bestellt wurde, ist es auch ausrei-chend, wenn der Vorsitzende oder sein Stellvertreter unterschreibt. Das Protokoll muss also nicht drei Unterschriften tragen. Wenn der Vorsitzende des Beirats die Versammlung geleitet hat, müssen lediglich er und ein weiterer Wohnungseigentümer unterschreiben. Die Unterschrift eines dritten Eigentümers ist daneben nicht erforderlich.

Ein Beschluss nach § 16 III WEG zur Umlage von Betriebs- und Verwaltungs-kosten abweichend von der Teilungs-erklärung bedarf eines sachlichen Grundes.

Ein Verwaltungsbeirat darf nicht aus weniger als 3 Beiräten zusammengesetzt sein, bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) im Februar 2010. Grund war eine Eigentümergemeinschaft, die in einer Eigentümerversammlung einen neuen Verwaltungsbeirat gewählt hatte. Der alte Beirat bestand aus 3 Mitgliedern; für die Wahl des neuen Beirats standen jedoch nur 2 Kandidaten zur Verfügung. Ein Woh-nungseigentümer focht die Wahl des Verwaltungsbeirats an. Er war der Meinung, dass nach dem Grundsatz ordnungs-gemäßer Verwaltung und dem Wohnungs-eigentümergesetz (WEG) ein Verwal-tungsbeirat unabdingbar aus 3 Vertretern bestehen muss. Der BGH stellte anlässlich dieser Anfechtungsklage daraufhin ver-bindlich fest, dass ein Verwaltungsbeirat zwingend aus 3 Mitgliedern bestehen muss. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG ist ein Beirat mit 3 Wohnungseigentümern zu besetzen. Ein Beirat mit einer geringeren Personenzahl entspricht nicht ordnungsgemäßer Ver-waltung. Ordnungsgemäß ist eine vom WEG abweichende Anzahl der Beirats-vertreter nur dann, wenn die Wohnungs-eigentümer dies beispielsweise durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG verbindlich geregelt haben. Zwar ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges Organ; wenn sich aber die Eigentümergemein-schaft für die Wahl eines Beirats entschieden hat, dann muss sie die gesetzlichen Vorgaben beachten.

Es ist rechtswidrig, wenn durch einen Zweitbeschluss eine Eigentümergemein-schaft nur scheinbar zur Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen verpflichtet wird, um einen Eigentümer daran zu hindern, diese Ansprüche gegen einen Bauträger geltend zu machen. Eine Eigentümergemeinschaft beschloss im März 2009, dass Schadensersatzansprüche wegen Mängeln des Gebäudes gegen einen Bauträger, der zugleich Mitglied der Gemeinschaft war, nicht mehr verfolgt werden sollten. Die Verjährungsfrist der Ansprüche lief im April 2009 ab. Ein Eigentümer beantragte dennoch unmittel-bar vor Eintritt der Verjährung ein selbständiges Beweissicherungsverfahren. Auf Betreiben des Bauträgers fasste die Gemeinschaft auf der nächsten Eigentümerversammlung einen Zweitbeschluss, um die Schadensersatzansprüche scheinbar selbst zu verfolgen. Diesen Beschluss focht der Eigentümer an. Mit Erfolg! Da sich die Gemeinschaft in Kenntnis der bald ablaufenden Verjährung bereits gegen ein Beweissicherungs-verfahren entschieden hatte, entsprach der Zweitbeschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Tatsächlich stellt sich das Vorgehen als ein Versuch dar, den klagenden Eigentümer daran zu hindern, berechtigte Ansprüche geltend zu machen. Der Zweitbeschluss war mithin für ungültig zu erklären.

Die Karlsruher Richter erläuterten, dass auch das Verhalten des Antragstellers zu berücksichtigen ist, wenn dieser einen anderen Miteigentümer aus der Eigen-tümergemeinschaft wegen schwerwie-gender Pflichtverletzungen ausschließen will. Wenn der Antragsteller in der Vergangenheit beispielsweise einer notwendigen baulichen Maßnahme nicht zugestimmt hat, hat er damit selbst gravierend seine Pflicht als Eigentümer verletzt. Damit verliert er den Anspruch auf einen Ausschluss eines anderen Eigen-tümers, selbst wenn dieser zu Recht gestellt wurde.

Die einzelnen Mitglieder einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft haften in der Regel nicht gesamtschuldnerisch für Schulden der Gemeinschaft, wenn der Gläubiger den Vertrag, aus dem sich der Anspruch ergibt, mit der Wohnungseigen-tümergemeinschaft geschlossen hat. Dies hat der Bundesgerichtshof klargestellt. Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer komme nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet hätten.

Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen kommt in der Regel nicht dadurch die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungs-charakter zu, dass diese Pläne für den Aufteilungsplan genutzt werden.

Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung.

Welche Höhe ist für den Gegenstandswert einer Anfechtung anzusetzen, die sich gegen einen Beschluss wendet, mit dem der Verwalter abberufen wurde? Diese Frage beantwortete das Oberlandesgericht (OLG) in Celle Anfang des Jahres. Ein Wohnungseigentümer hatte einen Beschluß angefochten, mit dem der Antrag auf Abberufung des Verwalters abgelehnt worden war. Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht hatte den Gegenstandswert dieser Klage auf 3.500 Euro festgesetzt, mit der Begründung, dass der Wert den 5-fachen Betrag des Interesses des Woh-nungseigentümers nicht überschreiten darf. Das Interesse des Wohnungseigentümers ergab sich für das Gericht aus der für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages zu zahlenden Vergütung. Von den insgesamt zu zahlenden 165.00 Euro entfielen auf den Wohnungseigentümer 1.303,50 Euro. Der Rechtsanwalt des Verwalters vertrat hingegen die Ansicht, dass der für die Berechnung der Gerichts- und Anwalts-kosten erhebliche Gegenstandswert mit 82.500 Euro bemessen ist. Er reichte deshalb Beschwerde gegen die Festsetzung des Amtsgerichts ein. Mit Erfolg! Die Richter des OLG Celle legten fest, dass der Gegenstandswert für die Abberufung eines Verwalters mit der Hälfte der Vergütung anzusetzen ist, die für die Restlaufzeit seines Vertrages anfällt. Der Gegenstands-wert darf das Interesse des klagenden Eigentümers an der Entscheidung nicht überschreiten. Vor allem darf auf keinen Fall der Verkehrswert des Wohnungs-eigentums des Klägers überschritten werden.

Beauftragt der Verwalter einer Wohnungs-eigentümergemeinschaft einen Dritten ohne die entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, ist dies eine Pflichtverletzung. So entschied das Landgericht (LG) München I in einem entsprechenden Fall. Die Richter wiesen darauf hin, dass die Wohnungseigen-tümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss über Fragen der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheide. Demgegenüber beschränke sich die Verpflichtung des Verwalters darauf, die Wohnungseigen-tümer über Mängel zu unterrichten. Er müsse dann eine Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeiführen. Der Verwalter dürfe Dritte deshalb nur beauftragen und entsprechende Honorar-kosten entstehen lassen, wenn er hierzu zuvor durch die Eigentümer ermächtigt worden sei. Erteile der Verwalter einen Auftrag an ein Ingenieurbüro ohne eine entsprechende Ermächtigung, sei dies eine Pflichtverletzung. Sie führe zu einem Schadenersatzanspruch der Eigentümer gegenüber dem Verwalter.

Durch die Betriebsgeräusche einer elek-trischen Klimaanlage dürfen andere Hausbewohner nicht nachhaltig in ihrer Ruhe gestört werden. Anderenfalls kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen, dass das Gerät entfernt werden muss. Das bestätigte das Oberlan-desgericht (OLG) Düsseldorf im Fall einer Wohnanlage, die aus 14 Wohnungen und drei Gewerbeeinheiten bestand. Einer der Eigentümer montierte an der Außenfassade eine Klimaanlage. Das brachte die anderen Eigentümer auf den Plan. Sie bemängelten, dass das Gerät optisch nicht zur Fassade passe. Zudem seien die Betriebsgeräusche störend, insbesondere in der Nacht. In der Eigentümerversammlung wurde daher beschlossen, dass das Gerät entfernt werden müsse. Das wiederum wollte der betroffene Eigentümer nicht und zog vor Gericht. Mit seiner Klage hatte er jedoch keinen Erfolg. Die Richter verdeutlichten ihm, dass die Montage seiner Klimaanlage eine bauliche Veränderung sei. Hierfür müsse er die Zustimmung der Wohnungs-eigentümergemeinschaft einholen. Da er das nicht getan habe, sei der Beseiti-gungsbeschluss rechtmäßig. Dagegen spreche auch nicht, dass möglicherweise ein Betriebsverbot während der Nachtzeit ausgereicht hätte. Der Eigentümergemein-schaft stehe ein Gestaltungsspielraum zu. Um verwaltungstechnische Schwierigkeiten bei der Durchsetzung des Beschlusses zu vermeiden, entspreche das Beseitigungs-verlangen deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung.

Wer bei der Umwidmung von Gemein-schaftseigentum in Sondereigentum zustimmungspflichtig ist, musste das Düsseldorfer Oberlandesgericht (OLG) im Dezember 2009 entscheiden. In einer aus vier Eigentumswohnungen bestehenden Wohneigentumsanlage in Wuppertal sollte anstelle der gemeinschaftlichen Heizungsanlage für jede Sondereigen-tumseinheit eine eigene Heizung installiert werden. Die Heizungsanlagen sollten nicht mehr wie die bisherige gemeinschaftliche Anlage Gemeinschaftseigentum darstellen, sondern Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer werden. Das zuständige Grundbuchamt forderte nach Antragstellung auf Eintragung, dass die Gläubiger, zu deren Gunsten Grundpfand-rechte im Grundbuch eingetragen waren, dieser Änderung zustimmen. Die Woh-nungseigentümer reichten gegen diese Verfügung Beschwerde beim zuständigen Gericht ein. Ohne Erfolg! Das OLG in Düsseldorf entschied, dass die Zustimmung der Grundpfandgläubiger grundsätzlich erforderlich ist, wenn Gemeinschafts-eigentum in Sondereigentum umgewidmet wird. Durch die Umwandlung kann nämlich die rechtliche Position der Gläubiger beeinträchtigt werden; vor allem, wenn ein nicht unerheblicher Teil des Gemein-schaftseigentums entzogen wird. In dem vorliegenden Fall waren durch die Grund-pfandrechte ein Viertel der Miteigen-tumsanteile der Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum belastet.

So entschied das Hamburger Landgericht, weil der Mieter in einer mit Fliesen und Laminat ausgelegten Eigentumswohnung regelmäßig starken Trittschall verur-sachende Schuhe mit harten Absätzen trug. Die Geräusche waren sehr deutlich und störend in der darunter liegenden Eigentumswohnung zu vernehmen. Aus diesem Grund verklagte der betroffene Wohnungseigentümer den Eigentümer der vermieteten Wohnung. Mit Erfolg! Die Hamburger Richter kamen zu dem Ergebnis, dass der vermietende Wohnungseigentümer zwar lediglich dazu verpflichtet ist, die von seiner Wohnung ausgehende Trittschallbelastung auf den zulässigen Pegel von 63 Dezibel zu reduzieren. Durch das Tragen von Schuhen mit harten Absätzen in der Wohnung wurde dieser Lärmpegel zwar nicht überschritten, dennoch war die Lärmbelästigung für den gestörten Wohnungs-eigentümer wegen der nicht dämpfenden Fußbodenbeläge nicht hinnehmbar.

Seitens der Nutzer einer Flachdachfläche als Dachterrasse kann kein Schutzwürdiges Vertrauen in die Nutzungsmöglichkeit als Dachterrasse entstehen, wenn die Mit-glieder einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft über die Nutzung streiten. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass bereits kurz nach dem Beginn der Nutzung bei einer Eigentümerversammlung Ein-wände gegen eine Nutzung als Dachter-rasse vorgebracht wurden und es nie zu einer Genehmigung durch die Eigen-tümerversammlung kam. Hier ist eine baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung unerheblich.

WEG-Verwalter und Beiräte müssen sich umstellen: Auf die jetzt zu erstellenden Jahresabrechnungen hat das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2009 erhebliche Auswirkungen. Ab sofort dürfen keine Soll-Beträge für die Instandset-zungsrückstellung mehr in die Abrechnung gebucht werden. Tatsächliche (Ist-Beträge) und geschuldete (Soll-Beträge) Zahlungen der Eigentümer auf die Rücklage dürfen weder als Ausgabe noch als "sonstige Kosten" in der Abrechnung erscheinen. Auch in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind nicht mehr die geschuldeten, sondern die tatsächlich geflossenen Zahlungen zu berücksichtigen. Zusätzlich sind die offenen, von den Eigentümern auf die Rücklage geschuldeten Zahlungen anzu-geben. Jahresabrechnungen, die diese neuen Grundsätze der BGH-Recht-sprechung nicht beachten, entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und sind anfechtbar. Anfechtbar wird damit auch die Entlastung des Verwalters, der eine Abrechnung noch nach dem alten Modell aufstellt und sogar des Verwal-tungsbeirats, der eine solche fehlerhafte Abrechnung geprüft und nicht beanstandet hat. Wie der laut Wirtschaftsplan in die Rücklage zu überführende Betrag in der Jahresabrechnung darzustellen ist, hat der BGH offen gelassen. Problematisch ist, dass nach dieser neuen BGH-Rechtsprech-ung die Einzelabrechnung nicht mehr mit dem Nachzahlungs- oder Guthabenbetrag des einzelnen Eigentümers endet, wenn die Sollzahlung zur Rücklage aus der Ausgabeseite herausgenommen wird.

Wenn einem Raum in der Teilungserklär-ung eine bestimmte Nutzung zugewiesen ist, darf er nicht anderen Zwecken dienen, bekräftigte das Amtsgericht (AG) Siegburg. Das Gericht befand, dass die Nutzung von Sondereigentum als Vereinsraum mit einer ausdrücklichen Zweckbestimmung in der Teilungserklärung unvereinbar ist. Im strittigen Fall überließ eine Eigentümerin ihr mit der Zweckbestimmung als Ladenlokal in der Teilungserklärung ausgewiesenes Sondereigentum einem im Vereinsregister eingetragenen Dartclub zur Nutzung. Die Eigentümergemeinschaft mahnte daraufhin die Eigentümerin erfolglos ab und reichte Unterlassungsklage beim zuständigen Gericht ein. Das AG Siegburg verurteilte die Eigentümerin entsprechend dem Antrag der Eigentümergemeinschaft auf Unter-lassung. Im Urteil stellte das Gericht fest, dass eine Nutzung als Geschäft- und Vereinslokal nicht im Einklang mit der Teilungserklärung steht, weil dort als Nutzungsart ein Ladenlokal vorgegeben war. Die Unterschiede zwischen den beiden Nutzungsarten sind erheblich: beim Betrieb eines Ladengeschäfts sind die öffentlich-rechtlichen Öffnungszeiten zu beachten; bei Vereinsräumen sind diese Vorschriften nicht zu berücksichtigen. Zudem werden Nachbarn durch ein Vereinslokal wegen der dort üblichen Veranstaltungen, stärker beeinträchtigt, beispielsweise durch Lärm.

Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Verfolgung eines so genannten gemeinschaftsbezogenen Anspruchs an sich ziehen. Durch einen solchen Beschluss wird dem einzelnen Miteigentümer die Verfahrensbefugnis entzogen. Hat der einzelne Anspruchs-inhaber seinen Individualanspruch vor einem entsprechenden Mehrheitsbeschluss allerdings bereits rechtshändig gemacht, kann er das Verfahren in entsprechender Anwendung der §§ 265, 326 ZPO fortsetzen.

Ein Zwangsverwalter von Eigentums-wohnungen muss die laufenden Hausgelder der insolventen Eigentümer zahlen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil. Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) war bereits in der Rechtsprechung anerkannt, dass bei der Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung das Hausgeld eine Ausgabe der Verwaltung darstellt. Danach muss ein Zwangsverwalter das Hausgeld aufbringen, unabhängig von den aus der Verwaltung erzielten Einkünften. Kann ein Zwangsverwalter aus den Erträgen der Verwalter die Hausgelder nicht finanzieren, muss der Gläubiger die hierzu notwendigen Beträge als Vorschuss bereitstellen. Ob dies auch nach der Änderung des WEG im Jahr 2007 gelten sollte, war umstritten. Der BGH bestätigte nun: Das Hausgeld stellt weiterhin Kosten der Zwangsverwaltung dar und ist vom Zwangsverwalter zu zahlen.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung von Heizungskosten verurteilt, die teilweise durch den Verbrauch eines früheren, mittlerweile insolventen Wohnungseigentümers angefallen sind. Die Entscheidung befasst sich mit den Fragen der (teilweisen) Rechtsfähigkeit von Wohnungseigentumsgemeinschaften und der Begründung vertraglicher Verpflich-tungen durch die Gemeinschaft der Eigentümer.

Ein Eigentümer einer Eigentumswohnung mit Dachterrasse hielt 2 Katzen, die regelmäßig die benachbarte Terrasse und Wohnung aufsuchten. Das Ehepaar, dem diese Wohnung gehörte, hatte gerade Familienzuwachs bekommen. Da die Nachbarskatzen auf der Terrasse Kot, Urin und erbrochenes Gras zurückließen, stellten sie nach Ansicht des Ehepaares eine Gefahr für ihr Kleinkind dar. Sie verlangten vom Halter der Katzen, dass er zukünftig den Besuch seiner Tiere im Bereich ihres Sondereigentums verhindern muss. Da der Katzenhalter dieser Aufforderung nicht nachkam, reichte das Ehepaar eine Unterlassungsklage gegen den Nachbarn ein. Die Bonner Richter entschieden, dass die beiden Katzen so gehalten werden müssen, dass sie nicht mehr in die Wohnung des Ehepaares gelangen. Außerdem durften die besorgten Eltern verlangen, dass die Katzen auf ihrer Terrasse keine Verschmutzungen durch Kot, Urin oder Erbrochenem hinterlassen. Ein weiterer Anspruch stand ihnen nicht zu. Denn Dachterrassen sind im Allgemeinen für eine artgerechte Haltung von Katzen geeignet. Deshalb ist ein Besuch der Tiere aufgrund des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses bei bis zu 2 Katzen hinzunehmen. Auch Störungen durch Laufgeräusche sowie das Lagern von Katzen auf Fensterbänken und Gartenmöbeln sind hinnehmbare Beeinträchtigungen.

Wie der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich urteilte, können Kosten am Gemeinschafts-eigentum nicht per Beschluss auf einzelne Eigentümer übertragen werden. Im vorliegenden Fall war innerhalb einer Eigentümergemeinschaft über die Gültigkeit eines Beschlusses Streit ausgebrochen: auf der letzten Eigentümerversammlung war beschlossen worden, dass die Eigentümer Schäden an den Außenseiten der Fenster und Wohnungstüren auf eigene Kosten beseitigen sollten. Die Teilungserklärung sah jedoch entsprechend der Regelung im Wohnungseigentumsgesetz vor, dass im Gemeinschaftseigentum stehende Bestand-teile des Gebäudes von allen Wohnungs-eigentümern gemeinsam instand zu halten sind. Die Teilungserklärung der Eigen-tümergemeinschaft enthielt auch keine Öffnungsklausel, die die Eigentümer zu einem Beschluss ermächtigte.

Kann ein Wohnungseigentümer sein Recht auf Anfechtung einer Jahresabrechnung verlieren, wenn die Hausverwaltung seit Jahren unbeanstandet in einer bestimmten Art und Weise abgerechnet hat? Ein Wohnungseigentümer griff eine im Jahr 2006 beschlossene Jahresabrechnung an. Wie bereits in den Vorjahren seit 1989 war die Instandhaltungsrücklage nicht nach den Vorgaben der Teilungserklärung abgerech-net worden. Der klagende Wohnungseigen-tümer hatte in der Vergangenheit jedoch nie Einwände erhoben, bis er 2006 zum ersten Mal höher belastet wurde. Das Landgericht in Köln entschied, dass der Wohnungseigentümer sein Anfechtungs-recht verwirkt hatte. Die Untätigkeit des Eigentümers zwischen 1994 und 2005 war für eine Verwirkung seines Anfechtungs-rechts ausreichend. Der Wohnungseigen-tümer hatte über 10 Jahre lang keine Jahresabrechnung wegen der Verteilung der Rücklage angefochten. Da ihm die Bestimmung in der Teilungserklärung über die Berechnung der Rücklage bekannt sein müsste, konnte die Eigentümergemein-schaft aufgrund der jahrelangen Untätigkeit darauf vertrauen, dass der Verteilungs-schlüssel in der Teilungserklärung von allen Wohnungseigentümern akzeptiert wurde.

Die Wohnungseigentümer können durch interne Nutzungsregelungen keine unmittelbaren Wirkungen zu Lasten Dritter (hier: Unterlassungsanspruch gegenüber Mieter) herbeiführen.

Wie schwerwiegende Gründe, die gemäß §§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einen Anspruch auf Abänderung der Kostenverteilung recht-fertigen, definiert werden, veranschaulicht ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth: Gravierend genug ist die Benachteiligung eines einzelnen Wohnungseigentümers erst dann, wenn sie mehr als 25 Prozent beträgt. In einer Eigentümergemeinschaft sollte ein zu einer Eigentumswohnung gehörender Spitzboden ausgebaut werden. Hierdurch wäre auch die Wohnfläche vergrößert worden. Aus diesem Grund wollte ein Eigentümer durchsetzen, dass der Kostenverteilungsschlüssel für die sonstigen Betriebskosten zukünftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach der Wohnfläche berechnet wird. In der Teilungserklärung war eine Öffnungs-klausel enthalten, wonach mit einfacher Mehrheit eine Abänderung des Kostenver-teilungsschlüssels beschlossen werden kann. Die Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft lehnte dies jedoch ab. Zu Recht! Das Gericht wies die Anfechtungsklage des Eigentümers ab. Eine ergänzende Auslegung der Teilungser-klärung führt nicht dazu, dass wegen einer baulichen Veränderung die Kostenvertei-lung zukünftig anders erfolgen muss. Das Gericht verneinte das Vorliegen eines schwerwiegenden Grundes im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG. Die Benachteiligung des klagenden Wohnungseigentümers war mit 13 Prozent zu gering. Hierfür sind laut gefestigter Rechtsprechung mehr als 25 Prozent erforderlich.

Das Oberlandesgericht in Hamm entschied, dass eine Eigentümergemeinschaft nicht ohne Weiteres einem einzelnen Eigentümer Kosten auferlegen, die zunächst aus der Gemeinschaftskasse gezahlt wurden. Will eine Gemeinschaft von Wohnungseigen-tümern einem einzelnen Miteigentümer solche Kosten auferlegen, dann muss der Anspruch zweifelsfrei bestehen. Dem Gericht zufolge kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, die Kosten für Aufwendungen, die zunächst von der Eigentümergemeinschaft übernommen wurden, später einem Eigentümer in der Jahresabrechnung allein aufzubürden. Voraussetzung ist jedoch, dass der betroffene Wohnungseigentümer für diese Aufwendung tatsächlich haften muss. Der Hausverwalter muss deshalb zunächst für den betroffenen Wohnungseigentümer nachvollziehbar darlegen, auf welche rechtliche Grundlage der Ausgleichs-anspruch gestützt wird. Fehlt es hieran, kann der betroffene Eigentümer die Jahresabrechnung erfolgreich anfechten.

Hat der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragt, die beklagten Wohnungs-eigentümer in einem Beschlussan-fechtungsverfahren zu vertreten, und lassen sich einzelne dieser Eigentümer, ohne dass dies geboten ist, durch weitere Anwälte vertreten, sind die Kosten des von dem Verwalter beauftragten Anwalts vorrangig zu erstatten.

Ob ein Wohnungseigentümer für einen unverschuldeten Wasserschaden haften muss, beschäftigte das Landgericht in Konstanz im Sommer diesen Jahres. In der Eigentümergemeinschaft des verklagten Eigentümers war ein Defekt an einem Warmwasserboiler aufgetreten. Durch auslaufendes Wasser entstand in der darunter liegenden, vermieteten Eigen-tumswohnung ein Schaden, bei dem das Eigentum des Mieter beschädigt wurde. Die Versicherung des Mieters regulierte den Schaden und verlangte nun vom Eigen-tümer der schadensursächlichen Wohnung den Betrag zurück. Das Gericht wies die Klage der Versicherung ab. Im Verhältnis zwischen einem Mieter und einem Woh-nungseigentümer einer benachbarten Wohnung in derselben Wohnanlage gibt es keinen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch. Es fehlt an einem nachbarschaftsähnlichen Gemeinschafts-verhältnis.

Wann die Teilnahme eines Rechtanwalts in einer Eigentümerversammlung zulässig ist, entschied das Oberlandesgericht in Köln im Sommer 2009. Innerhalb einer Eigen-tümergemeinschaft waren wiederholt Beschlüsse zur Finanzierung von Sanier-ungsmaßnahmen durch das Gericht für ungültig erklärt worden. Deshalb sollte ein Finanzierungsbeschluss für eine Sanier-ungsmaßnahme erneut gefasst werden. Da die Verteilung der Sanierungskosten sich äußerst komplex und schwierig darstellte, hatte der Versammlungsleiter einen Rechtsanwalt gebeten, an der Versamm-lung teilzunehmen. Dieser sollte die anwesenden Eigentümer rechtlich beraten und bei der Formulierung des Beschluss-antrags behilflich sein. Der später gefasste Finanzierungsbeschluss wurde dann jedoch von einer Eigentümerin mit der Begrün-dung angefochten, der Rechtsanwalt sei nicht berechtigt gewesen, an der Versammlung teilzunehmen. Ohne Erfolg! Die Teilnahme des Rechtsanwalts an der Versammlung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Streitigkeiten sollen die Eigentümer zwar unter sich austragen. Im Einzelfall kann jedoch der Verwalter einen Rechtsanwalt als Berater heranziehen, sofern dies im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer geschieht. Es darf kein konkreter Interessenkonflikt zwischen einem einzelnen Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorhanden sein. Es ist lediglich notwendig, dass eine Beratung erforderlich ist und diese allen anwesenden Eigentümern dienlich ist.

§ 10 Abs. 6 und § 10 Abs. 8 WEG stehen einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grund-stücks für die Entgelte für Abfallentsorgung und Straßenreinigung nicht entgegen.

Ob ein Hausverwalter haftbar gemacht werden kann, wenn eine Sanierung nicht durch-geführt wird, hatte das Oberlandes-gericht in Frankfurt im Mai 2009 zu ent-scheiden. Ein Wohnungseigentümer klagte vor Gericht gegen den Verwalter Scha-densersatz ein, weil er seine früher vermietete Eigentumswohnung nach Kündigung des Mieters nicht mehr vermieten konnte. Insgesamt war die Wohnung wegen eines Nässeschadens in der Zeit von Juli 202 bis Februar 2004 unbewohnt. Diese Nässeprobleme bestanden in der Wohnanlage bereits seit 1985. Beschlüsse zu Sanierungsvor-schlägen wurden aber erst auf einer Eigentümerversammlung 2002 gefasst. Im Jahr 2003 wurde als Ursache der Nässeschäden ein innen liegendes Regenwasserrohr ermittelt und repariert. Das Gericht lehnte einen Schadensersatz-anspruch des Vermieters ab. Der Eigentümerge-meinschaft waren die Nässeprobleme seit 1985 bekannt. Dennoch hatten die Wohnungseigentümer über Jahre keine Beschlüsse gefasst, um die Mängel zu beheben. Für die Haftung des Verwalters kommt es auf eine konkrete Pflichtverletzung an. Diese war nicht gegeben, denn der Verwalter konnte keine Aufträge für Reparaturmaßnahmen erteilen, da die Eigentümer keine geeig-neten Beschlüsse zur Mängelbeseitigung fassten.

Der Beschluss einer Wohnungseigen-tümergemeinschaft mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschafts-eigentum betreffenden Gewährleistungs-ansprüchen ermächtigt, ist interessen-gerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann, ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird.

Wann ein neuer Eigentümer einer Wohnung verpflichtet ist, eine Sonderumlage zu zahlen, entschied das Landgericht in Saarbrücken im Mai dieses Jahres. Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von dem neuen Eigentümer einer Wohnung eine Sonderumlage. Dieser hatte im Mai 2004 die Wohnung bei einer Zwangsver-steigerung erworben. Bereits im Dezember des 2003 hatte die Eigentümergemein-schaft wegen einer dringend erforderlichen Sanierung eine Sonderumlage beschlossen. Die Sonderumlage sollte ab Januar 2004 von den Wohnungseigentümern in Raten gezahlt werden. Die Eigentümergemein-schaft verklagte den Käufer auf Zahlung der Raten von Juni bis Dezember 2004. Dieser war der Ansicht, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil die Sonderumlage vor der Zwangsversteigerung beschlossen wurde. Das Landgericht in Saarbrücken bestätigte den Anspruch der Eigentümer-gemeinschaft. Der neue Eigentümer ist verpflichtet, die Raten nach seinem Erwerb im Mai 2004 zu zahlen. Grundlage für die Zahlungspflicht ist der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Sonder-umlage. Eine Gemeinschaft von Eigen-tümern ist grundsätzlich berechtigt, eine Sonderumlage zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten zu beschließen. Dieser Beschluss ist für den neuen Eigen-tümer rechtsverbindlich. Er haftet für die nach dem Eigentumsübergang fälligen Raten.

Die Frage, ob ein einzelner Eigentümer einen allen Wohnungseigentümern gehör-enden Keller alleine nutzen kann, lag dem Oberlandesgericht Brandenburg zur Entscheidung vor. Eine Eigentümergemein-schaft verlangte von einem Wohnungs-eigentümer die Herausgabe eines Kellers, den dieser angeblich unberechtigt in Besitz genommen haben soll. Der deshalb verklagte Wohnungseigentümer berief sich darauf, dass der Hausverwalter ihm den Keller bereits 1995 zugeteilt habe.Die Richter entschieden zugunsten der Eigen-tümergemeinschaft. Der verklagte Eigen-tümer konnte nicht nachweisen, dass ihm der Hausverwalter den Keller tatsächlich zugewiesen hatte. Auch aus der seit 1995 erfolgten widerspruchlosen Nutzung der Eigentümergemeinschaft, war kein dauerndes unentziehbares Nutzungsrecht herzuleiten. Deshalb konnte die Eigen-tümergemeinschaft von dem Wohnungs-eigentümer jederzeit die Herausgabe des im gemeinschaftlichen Eigentums stehenden Kellers fordern. Selbst wenn der Verwalter dem Eigentümer den Keller tatsächlich zugewiesen hat, konnte der Verwalter diese Zuteilung jederzeit zurücknehmen.

Ob für die Aufhebung von Sondernut-zungsrechten im Grundbuch eingetragene Grundpfandgläubiger ihre Zustimmung erteilen müssen, beschäftigte das Mün-chener Oberlandesgericht im Mai 2009. 26 Jahre nach der Errichtung einer Wohnungs-gemeinschaft vereinbarte die Eigentümer-gemeinschaft, die Teilungserklärung zu ändern und ursprünglich genehmigte Sondernutzungsrechte aufzuheben. Die Wohnungseigentumsanlage war mit Grundschulden und Hypotheken belastet. Das Grundbuchamt weigerte sich, die neue Vereinbarung ohne Genehmigung der Grundpfandgläubiger in das Grundbuch einzutragen. Die Eigentümergemeinschaft reichte hiergegen Beschwerde bei Gericht ein. Ohne Erfolg! Denn die Zustimmungs-pflicht von im Grundbuch eingetragenen Grund-pfandgläubigern ist im WEG ein-deutig geregelt (§5 Abs. 4 WEG). Diese ist nämlich stets erforderlich, wenn Sonder-nutzungsrechte aufgehoben, geändert oder übertragen werden. Nur bei der Begrün-dung von Sondernutzungsrechten ist ausnahmsweise eine Zustimmung der Grundpfandgläubiger nicht erforderlich.

Welche Mehrheiten für die Entfernung einer Teppichklopfstange notwendig sind, hatte das Landgericht Karlsruhe in einem Urteil zu entscheiden. Wohnungseigentümer beschlossen in einer Eigentümerversamm-lung die Entfernung einer Teppichklopf-stange, die im Boden des gemeinschaft-lichen Grundstücks fest fundamentiert ist. In der Hausordnung war geregelt, dass hier beispielsweise verstaubte Teppiche werktags zu bestimmten Zeiten gereinigt werden dürfen. Der Beschluss wurde von einem nicht zustimmenden Eigentümer angefochten. Mit Erfolg! Die Teppichklopf-stange zählt zu den Gegenständen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Der klagende Eigentümer war somit zum Mitgebrauch berechtigt. Da die Entfernung der Stange keine Maßnahme der Instand-haltung, sondern eine bauliche Verän-derung darstellt, war die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte beeinträchtigt werden, erforderlich. Eine derartige Beeinträchtigung ist in einer Beschränkung des Gebrauchsrechts zu sehen. Die Entfernung durfte somit nicht gegen die Stimme des klagenden Eigentümers beschlossen werden. Ebenso wenig stellte die ersatzlose Entfernung keinesfalls eine Modernisierungsmaß-nahme dar, die lediglich durch die Mehrheit der Eigentümer hätte beschlossen werden können. Denn die bloße Entfernung hätte nämlich nicht zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse geführt. Die Eigentü-mergemeinschaft war zudem aufgrund der Hausordnung verpflichtet, eine Teppich-klopfstange zur Verfügung zu stellen.

Ob ein Hausverwalter einen Nachweis über haushaltsnahe Leistungen ausstellen muss, beschäftigte das Kammergericht in Berlin. Die Eigentümergemeinschaft einer Wohnungseigentumsanlage beschloss im Mai 2007, dass der Verwalter eine Bescheinigung über Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienst-leistungen nach dem Einkommensgesetz (EStG) ausstellen sollte. Die Bescheinigung wurde für die Einkommenssteuererklärung benötigt. Der Verwalter lehnte dies ab und reichte gegen den Beschluss eine Anfechtungsklage ein. Ohne Erfolg! Der Verwalter muss die jährliche Hausgeld-abrechnung so erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit ihre Aufwendungen steuerlich geltend machen können. Diese kosten können nämlich unter Umständen als Werbungskosten abgesetzt oder als Steuerermäßigung entsprechend § 35a EStG geltend gemacht werden. Insofern konnten die Wohnungs-eigentümer den Verwalter per Beschluss dazu verpflichten, eine Bescheinigung gemäß § 35a EStG auszustellen. Der Beschluss entsprach außerdem ordnungs-gemäßer Verwaltung. Da der Verwalter über alle erforderlichen Unterlagen verfügt, war es sachgerecht, ihn mit der Ausstellung der Bescheinigung zu beauftragen. Er hat jedoch Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung für seinen erhöhten Arbeitsaufwand.

Zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums kann gegen den Verwalter einer Wohnungsei-gentümergemeinschaft eine Ordnungs-verfügung erlassen werden.

Dass eine Eigentümergemeinschaft der Zwangsversteigerung einer Wohnung auch beitreten kann, wenn kein Einheitswert-bescheid vorliegt, entschied der Bundesge-richtshof (BGH) Anfang April. Eine Woh-nungseigentümergemeinschaft wollte die Eigentumswohnung eines verschuldeten Mitglieds der Gemeinschaft ersteigern und ist somit ein nicht hinzunehmender Nachteil für die übrigen Eigentümer. Hintergrund war, dass der Eigentümer der Wohnung der Eigentümergemeinschaft für die Jahre 2005 und 2006 insgesamt 2.438,78 Euro schuldete. Die Eigentümergemeinschaft beantragte deshalb beim Versteigerungs-gericht, sie in der zweiten Rangklasse zuzulassen. Diese ist den Grundpfand-gläubigern vorbehalten. Den Verkehrswert der Wohnung hatte das Gericht auf 54.000 Euro festgesetzt. Der Einheitswertbescheid lag dem Versteigerungsgericht jedoch nicht vor, weshalb das Gericht den Beitritt der Eigentümergemeinschaft ablehnte. Der BGH stufte die Ablehnung des Antrags als rechtswidrig ein. Die Eigentümergemein-schaft konnte der Versteigerung auch ohne Vorliegen des Einheitswertbescheides beitreten. Der Beitritt zu dem Verfahren setzt voraus, dass die Forderung der Eigen-tümergemeinschaft die Mindesthöhe von 3% des Einheitswerts der Eigentums-wohnung übersteigt. Das überschreiten der Mindesthöhe ergab sich unter Berücksich-tigung des Beschlusses, mit dem das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der zu versteigernden Wohnung festgesetzt hatte: Der Hausgeldrückstand des verschuldeten Eigentümers entspricht einem Anteil von 4% dieses Verkehrs-wertes.

Das Gericht hat im vorliegenden Fall die Klage eines Wohnungseigentümers abge-wiesen, der mit Verweis auf ein schreien-des, behindertes Kind in der Nachbarschaft nachträglich einen Rabatt auf seine Eigen-tumswohnung begehrte. Es ist gerade vor dem Hintergrund von Toleranz und der Integration Behinderter zweifelhaft, dass ein krankes Kind in der Nachbarschaft einen Sachmangel einer Immobilie darstellt.

Ob ein Sondernutzungsberechtigter auch dazu verpflichtet ist, die Kosten der In-standhaltung des von ihm ausschließlich genutzten Gemeinschaftseigentums zu tragen, entschied das Kammergericht in Berlin Anfang des Jahres 2009. Nach der Teilungserklärung einer Eigentümer-gemeinschaft hatte ein Sondernutzungs-berechtigter die von ihm allein genutzte Terrassenfläche auf einer Garagendecke auf eigene Kosten instand zu halten. Nach einigen Jahren wurde trotz sorgfältiger Pflege die Abdichtung undicht. Die Eigen-tümergemeinschaft forderte nun den Nutzungsberechtigten auf, die Kosten der Sanierung zu bezahlen. Da dieser sich weigerte, wurde der Rechtsstreit dem Berliner Gericht zur Entscheidung vorgelegt. Das Kammergericht kam zu dem Ergebnis, dass in der Teilungser-klärung lediglich die regelmäßig anfal-lenden Instandhaltungskosten dem nutzungsberechtigten Wohnungseigen-tümer auferlegt wurden. Für die Kosten einer umfassenden Instandsetzung konnte er jedoch nicht herangezogen werden. Instandhaltung und Instandsetzung sind zu unterscheiden, jedoch sind die Grenzen fließend. In der Teilungserklärung war jedoch lediglich die Instandhaltung dem Nutzungsberechtigten auferlegt. Die Erneuerung der Abdichtung stellte aber eine Instandsetzung dar.

Die Verpflichtung eines Verwalters, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist mit der Absendung der Einladung erfüllt. Auf den Zugang der Einladung kommt es nicht an. Dieser fällt in die Risikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer. Voraus-setzung ist natürlich, dass der Verwalter die Absendung der Einladungen mit entspr. Belegen nachweisen kann, z.B. durch Vorlage entsprechender Einlieferungs-scheine. In der Versammlung (wirksam) gefasste Beschlüsse können daher nicht angefochten werden.

Sofern Wohnungseigentümer ihrer Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nachkommen, eine dringend erforderliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungs-maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durchzuführen, so sind diese bei Verschulden einem hierdurch geschädigten Eigentümer zum Schadenersatz verpflichtet.

Wohnungseigentümer hatten den Hausver-walter aufgefordert, Jahresabrechnungen zukünftig Saldenlisten beizufügen. Aus den Saldenlisten sollte ersichtlich sein, wie sich das Ergebnis der Gesamtjahresabrechnung auf die Wohnungseigentümer verteilt. Die nächste Jahresabrechnung versendete der Verwalter dennoch, ohne die Saldenliste beizufügen. Allerdings war, wie bereits in den Jahren zuvor, eine Übersicht der Einzelsalden sowohl in den Geschäfts-räumen des Verwalters als auch auf der Eigentümerversammlung einsehbar. Im Einladungsschreiben zur Eigentümerver-sammlung machte die Verwaltung die Eigentümer darauf aufmerksam, dass die Versammlung eine halbe Stunde nach Einlass beginnen würde. In der Eigentü-merversammlung beschlossen die Eigentümer dann die Gesamtjahres-abrechnung sowie die Einzelabrechnungen. Diesen Beschluss fochten jedoch einige Wohnungseigentümer mit der Begründung an, ihnen sei vor der Beschlussfassung keine Möglichkeit gegeben worden, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Ein gesonderter Hinweis war nicht erforderlich, weil die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen bereits seit Jahren auf Eigentümerversammlungen ausgelegt wurden.

Nach einer Entscheidung des Ober-landesgerichts Hamm hat der Beschluss über die Jahresabrechnung, sofern zwischen Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung kein Eigentümer-wechsel stattgefunden hat, anspruchsbe-gründende Wirkung auch hinsichtlich möglicher Vorschussrückstände. Für diesen durch den Beschluss über die Jahresab-rechnung begründeten Zahlungsanspruch läuft eine neue Verjährungsfrist.

Ob Ansprüche gegen einen Wohnungs-eigentümer auf Zahlung von Hausgeld verjähren können, beschäftigte das Oberlandesgericht in Hamm im Januar diesen Jahres. Ein Hausverwalter forderte von einem Wohnungseigentümer Nach-zahlungen von Hausgeldforderungen aus den Jahren 2003,2004 und 2005. Die Höhe der Hausgelder war im Wirtschaftsplan von 2003 festgelegt worden, der über das Jahr hinaus gelten sollte. Erst Ende 2006 hatte die Eigentümergemeinschaft jedoch mit der Jahresabrechnung über die Höhe der Hausgelder einen endgültigen Beschluss gefasst. Der auf Nachzahlung verklagte Eigentümer war der Meinung, dass die Forderungen verjährt sind. Das Gericht belehrte den Wohnungseigentümer in dem ergangenen Urteil eines Besseren. Es komme nicht darauf an, ob die sich aus dem Wirtschaftsplan ergebenen Ansprüche auf Hausgeldzahlungen verjährt waren. Der Beschluss über die endgültige Höhe des von den einzelnen Eigentümern zu zahlenden Hausgeldes hatte nicht erfüllte Zahlungsansprüche gegen die Eigentümer neu begründet. Da dieser Beschluss über die Jahresabrechnung in 2006 gefasst wurde, war dieser Anspruch noch nicht verjährt.

a) Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offen gelassen werden, ob die Klage als unzuläs-sig oder als unbegründet abgewiesen wird. b) Bei den Fristen zur Erhebung und Be-gründung der Klage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG handelt es sich nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen der wohnungs-eigentumsrechtlichen Anfechtungsklage, sondern um Ausschlussfristen des mate-riellen Rechts. c) Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begrün-dungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung stützt; ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen. Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegan-genen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin können im Beschlussanfechtungs-verfahren auch die Kosten mehrerer Anwälte erstattungsfähig sein, wenn mehrere Wohnungseigentümer unabhängig voneinander Beschlüsse der Eigentümer-versammlung anfechten oder in Bezug auf den angefochtenen Beschluss Interessen-gegensätze bestehen.

a) Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. b) Die Wohnungseigen-tümergemeinschaft kann "Beteiligte" im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein

Mieter sind verpflichtet, die Wohnung in den Wintermonaten ausreichend zu heizen, um Schäden wie Schimmelbildung vorzu-beugen. Im konkreten Fall stellte ein Mieter die Heizung in seiner Wohnung aus, weil er zwischenzeitlich zu seiner Freundin gezo-gen war. Nach etlichen Abmahnungen er-hielt er die Kündigung. Diese sei rechtens, sagten die Richter. Ihre Begründung: wer nicht heizt, begeht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung.

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung. Dass mehrere Zwangsverwal-tungsverfahren, die dieselbe Eigentums-wohnungsanlage betreffen, gemeinsam betrieben werden, führt nicht dazu, dass der Erlös aus der Verwaltung einzelner Einheiten von dem Zwangsverwalter dazu verwendet werden könnte, das auf andere Einheiten entfallende Hausgeld zu bezahlen.

§ 10 VIII WEG ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf Altfälle nicht anwendbar.

Ob man ein Sondernutzungsrecht gutgläu-big erwerben kann, beschäftigte im Okto-ber 2008 das Oberlandesgericht in Hamm. In einer Teilungserklärung war in unbe-stimmtem Umfang die Begründung von Sondernutzungsrechten vorgesehen. In Ausübung dieses Vorbehalts wurde im Grundbuch eine genau bezeichnete Stellplatzfläche als Sondernutzungsrecht für eine Eigentumswohnung eingetragen, die verkauft wurde. Später hielt das Grundbuchamt den Vorbehalt in der Teilungserklärung für zu unbestimmt und trug einen Widerspruch ein. Hiergegen erhob der neue Wohnungseigentümer Beschwerde. Der Richter des OLG Hamm entschied, dass die Eintragung des Sondernutzungsrechts zu Unrecht erfolgte. Diese Rechtslage hatte sich aber dann durch einen gutgläubigen Erwerb des Sondernutzungsrechts geändert. Da der neue Eigentümer keine Kenntnis davon hatte, dass das Sondernutzungsrecht zu Unrecht eingetragen wurde, war die Eintragung eines Widerspruchs unzulässig.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Leipzig bleibt der werdende Wohnungs-eigentümer auch dann im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft Beitrags-schuldner, wenn ein Gläubiger seinen Auflassungsanspruch pfändet.

Auch dann, wenn gemäß Teilungserklärung freiberufliche und kleingewerbliche Betriebe in den Wohnungen erlaubt sind, ist eine Massagepraxis zur sexuellen Entspan-nung hiervon nicht gedeckt. Ein solcher Betrieb hat regelmäßig negative Auswir-kungen auf Verkehrswert und Mietpreis der übrigen Eigentumswohnungen und ist somit ein nicht hinzunehmender Nachteil für die übrigen Eigentümer.

Der Bundesfinanzhof legt fest: Arbeiten an Trinkwasseranschlüssen sind mit der ermäßigten Mehrwertsteuer von 7% zu besteuern. Eigentümer, die seit August 2000 derartige Arbeiten durchführen ließen und dafür den vollen Mehrwertsteuersatz gezahlt haben, sollten sich umgehend an ihren Wasserversorgungsbetrieb wenden und die zu viel gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern.

Eine aktive Mitwirkung der einzelnen Wohnungseigentümer beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen ist im WEG nicht vorgesehen, sondern lediglich die Kostenbeitragspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse. Eine Regelung nach der vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemein-schaft herangezogen werden, kann daher nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.

Allein schon aus der Größe eines Berner-Sennenhundes folgt, dass dieser sich nicht unangeleint und ohne Aufsicht im Gemein-schaftsgarten einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft, in dem kleine Kinder spielen, aufhalten darf. Es kann nicht ausgeschlos-sen werden, dass der Jagdinstinkt des Hundes nicht doch erwacht oder aber Kinder und Erwachsene erschrecken oder Angst bekommen, wenn sie einem solch großen Hund begegnen. Auch der Umstand, dass der Hund trotz aller entgegenstehen-den Beteuerungen und allen Gassi-Gehens immer wieder mal im Garten sein Geschäft verrichtet und dies wohl auch weiterhin tun wird, ist von Bedeutung. Auch die Aus-scheidungen eines entwurmten Hundes sind nicht zumutbar.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, haus-haltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG kostenlos zu ergänzen.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer-versammlung, durch den der Verwal-tungsbeirat zum Abschluss des Verwalter-vertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 IV WEG a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Voll-macht ermächtigt nach Ansicht des Ober-landesgerichts Frankfurt/ Main in der Regel den Verwalterbeirat lediglich zum Ab-schluss eines Verwaltervertrages, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haf-tungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.

1. Der Beschluss über die Errichtung von mehreren Wintergärten kann auch mit qualifizierter Mehrheit des § 22 Abs. 1 WEG nicht beschlossen werden, da die beab-sichtigte Maßnahme eine nachteilige bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG darstellt, die keine Moderni-sierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG i.V.m. § 559 BGB ist und darüber hinaus die Eigenart der Wohnanlage im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG verändert. 2. Der Beschluss über den nachträglichen Einbau von Personenaufzügen außen am Gebäude stellt eine Modernisierung dar. Auf Anfechtung hin ist er für ungültig zu erklären, da er eine nachteilige bauliche Veränderung beinhaltet und hierdurch die Eigenart der Wohnanlage geändert wird. 3. Der Einbau von zusätzlichen Fenster stellt keine Modernisierungsmaßnahme nach §§ 22 Abs. 2 WEG, 559 Abs. 1 BGB dar. 4. Anfechtungsgründe, die erst nach Ablauf der 2-Monate-Frist ab Beschluss-Fassung vorgebracht werden, sind unbeachtlich.

Eintragungen in die Beschlusssammlung sind unverzüglich vorzunehmen - also spätestens wann? Die Reform des Woh-nungseigentumsrechts brachte erhebliche Mehraufgaben für die Verwalter mit sich unter anderem das Führen der sog. "Be-schlusssammlung". Nach dem Wortlaut des § 24 Abs. 7 WEG sind dabei Eintragungen in die Beschlusssammlung unverzüglich vorzunehmen. Die Ansichten der Fachleute darüber, welcher Zeitraum hier anzuneh-men war und ist, ging durchaus ausein-ander, bei formaler Betrachtung und rein juristischer Auslegung des Wortes "unver-züglich" wären dies an sich 3 Werktage, vertreten wurden aber auch 1-2 Wochen bis hin zu 1 Monat (unter Hinweis auf die Beschlussanfechtungsfrist). In einer nun-mehr veröffentlichten Entscheidung hat sich das Landgericht München mit Beschluss vom 06.02.08 mit dieser Frage unter anderem befasst. Nach Auffassung des Landgerichts München sind Eintragungen in die Beschlusssammlung jedenfalls nach Ablauf 1 Woche nach der Wohnungseigen-tümerversammlung nicht mehr unver-züglich, mit der Folge, dass sich hieraus entsprechende Haftungsrisiken ergeben, bis hin zum Vorliegen eines wichtigem Grundes für die Abwahl eines Verwalter, weil die Beschluss-sammlung nicht ord-nungsgemäß, hier also zeitnah, geführt wird. Ob es sich nun um 3,4 oder 5 Werktage handelt, ließ das Gericht offen. Aus der Formulierung des Landgerichts wird man aber zumindest entnehmen können, dass eine Eintragung binnen Wochenfrist noch ausreichend zeitnah erfolgt.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechts- und parteifähig soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigen-tums am Rechtsverkehr teilnimmt und muss in ihrer Gesamtheit verklagt werden. Es ist nicht ausreichend, wenn lediglich ein Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen wird. Dies gilt auch für den Fall, dass der in Anspruch genom-mene Teil faktisch wegen seiner Stimmen-mehrheit einen Eigentümerbeschluss durchsetzen könnte.

Die Zwangsverwaltung einer Eigentums-wohnung macht nur Sinn, wenn damit auf die Erträge aus der Vermietung der Woh-nung zugegriffen werden kann. Bewohnt der säumige Eigentümer diese selbst, verursacht diese Form des Zugriffs nur zusätzliche Kosten, ohne zum Ziel zu führen.

Es handelt sich regelmäßig um eine bau-liche Veränderung, wenn eine Trennwand als Sichtschutz an einem im Gemein-schaftseigentum stehenden Balkon einer Eigentumswohnanlage angebracht werden soll. Diese muss von den anderen Woh-nungseigentümern nicht hingenommen werden, so dass die Maßnahme die Zustimmung der Wohnungseigen-tümergemeinschaft bedarf.

Es liegt eine Störung des Eigentums der Wohnungsnachbarn vor, wenn in einer Wohnungseigentumsanlage GV gegen Geld angeboten wird. Dies gilt auch dann, wenn dies diskret erfolgt, da sich solch ein Umstand erfahrungsgemäß schnell unter Mitbewohnern, Maklern, Wohnungsinteres-senten und Kapitalanlegern sowie in der Nachbarschaft herumspricht. Dies hat regelmäßig negative Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Wohnungen. Daher ist Prostitution von der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht hinzunehemen.

Bei der Ermittlung des maximal zulässigen Trittschalls in einer Wohnungseigen-tumsanlage kann nicht ausschließlich auf die DIN 4109 abgestellt werden, der maximale Wert ist vielmehr unter Berücksichtigung der Besonderheiten des konkreten Gebäudes im jeweiligen Einzelfall zu ermitteln. Waren die bei Errichtung des Wohngebäudes erreichten und prägenden Trittschallwerte erheblich besser als nach der Bodenbelags gültige DIN nicht die maximale Obergrenze, bis zu der eine TRiischalldämmung verlangt werden kann.